潮白家园二期（孔雀城襄颖园）买房小记

潮白草民 · 发表于 2014-6-25 17:11:47

潮白家园二期（孔雀城襄颖园）买房小记

上周末链家的销售给推荐了一个新楼盘：位于通州区友谊大桥东南角的潮白家园二期，也叫孔雀城襄颖园，五六十万就可以买到一套70年大产权的二居室，与通州仅一河之隔，是属于河北的房子，不过我能接受这个，毕竟相比北京通州的2万多一平米，其单价只有三分之一，确实很便宜了。

第二天在售楼中心现场付了3万定金，最终花了约64.5万总价、单价7200元全款买了一套89平米的二居室（两室两厅1卫，再加送一个小房间）。关于这次买房经历，总结了如下几条经验、感想，希望能帮到其他想在通州、潮白新城这一带买房的朋友。

需要说明的是，本人无意为他人打广告，也无意攻击谁，以下内容都只是这次买房的个人体会，里面有些信息，特别是价格方面的信息也是根据个人询问、观察、与其他业主交流，了解到的，准不准的，只供参考了。

1）关于房价：据个人了解，潮白家园二期的实际成交价在6800-7500之间，相当于通州地区均价的三分之一左右。通州的定位是北京的城市副中心，目前仍处于快速发展当中，试图把人才留在通州本地，而不是一个睡城。因此，随着通州的发展完善，未来房价还会继续看涨。潮白家园与通州仅一河之隔，其房价自然也会水涨船高。随着京津冀一体化战略的落实，潮白新城的崛起，地铁M6号线及八通线的东延，人群的聚集，以及服务设施的完善，个人预计其房价会达到通州房价的二分之一。这样一来，个人预计3年后入住时，潮白家园二期的售价有望达到1.2万左右，目前周边其他一些楼盘的均价已经是8、9千的水平。下跌的可能性比较小，但也不能完全排除风险，主要是跟整个大经济环境相关，如房地产市场崩溃、金融风险失控、房产税征收、开发商倒闭等。

开发商和销售代理在房价上有很多很多小花招，这次也一并见识了，比如：

A.开盘时定价低，做影响力和口碑，然后随着客流量的增多，每天几十、一百地往上加价，开发商没有把所有户型的售价公布出来（一些县市的售楼处会公布所有的价格），只是印在一线销售手中的几张纸质单子上，就是为了方便调价，所以越早买越便宜。

B.只有开发商自己才有真正的定价权，外面的销售代理其实都没有定价权，包括链家、我爱我家这种大型二手房代理商，对实际成交价格也是含糊其辞，或本身就是一知半解，但这些代理的某些销售会在网站如搜房网、58同城等上面挂出很低的价格来吸引客流，个别代理也会在地铁站、公交站揽客，然后承诺返还物业费，据说这个是有可能的，但返的钱不多，大概也就几千块钱，相当于销售个人为了冲业绩，把自己的一部分提成拿出来返给客户。

C.签约时业主之间很容易相互交流，知道对方的实际成交价，从中可以看出一般差别都不大，可能在几十元之间，再加上不同楼层、不同户型、按揭全款等等因素的影响，不仔细核算，很难判断出谁买贵了。

D.3万抵6万的所谓团购优惠，只是一个说法而已，因为几乎所有的人都可以享受到这个优惠，即便你自己一个人跑到售楼中心去买，也有这个优惠，因此没有什么实际价值，只是让一些不细琢磨的业主在心理上感觉占便宜了，比如这次我买的房子表单价是69万，单价7700，你真正要付出的是66万，而且付的3万订金在单据上显示的却是团购推荐费（是打到销售代理公司比如链家帐户上的），没有真正计入房款，因此开发商开具的收据中只显示63万，单价变成7000，这有可能是开发商避税用的伎俩，也有可能是那3万订金其实是给各销售代理公司的提成。

E.这次购房了解到的两个真实优惠措施是，链家内部员工每平米可以便宜300元（据说链家的员工这次就消化了300多套），一次性付清全款可以便宜200元，我们这次是一次全付，所以购房合同上的单价变成了6800多元。开发商及其代理在外面宣传的所谓潮白家园均价为6800，很可能也就是用的类似这种价格，这样也有助于开发商规避一些虚假宣传带来的法律风险。关于一次性付清，还有一个好处是今天对于二套房的认定是“认贷不认房”，也就是说只要之前有了一次贷款，第二次贷款就算二套房了，首付款从3、4成变6、7成，利率按1.1倍算，而且更关键的是不能再贷款买房了。因此，这次不贷款，下次如果有换房需要，还可以申请贷款买房。

F.开发商在把房子卖得差不多的时候，会大幅上调价格，据说在6月底、7月初就会把价格调到8500以上，其实这时开发商手里已经没剩多少了，上调对他的实际销售已经没有什么实质性影响，但却给已经买房的业主以及周边楼盘的业主吃一颗定心丸，比如现在潮白家园一期的尾盘房价据说就是8500。

G.开发商在前期宣传时把所谓的内部员工福利房和商品房两个概念混在一块，说是清华科技园的企业出资找他们来开发楼盘，其中的一部分作为商品房向外卖，让买房者有一种享受内部优惠的感觉，结果近期被清华科技园辟谣说根本没有相关合作。当然也有可能是个别企业自己的单独行为，在售楼中心现场也确实看到了有专门接待内部客户办手续的服务台。

H.另外也不排除开发商和一些代理把最便宜的户型均价（如78平米户型的6800元）对外说成整个楼盘的均价，或者把一些优惠之后的实际成交价（如78平米户型扣除3万抵6万、全款付优惠后的6300元）说成最低价，以此来吸引客流，营造很便宜、很实惠的一种市场氛围。但客户来了之后，就会发现实际上你未必能用这个价买到你想要的那套具体的房子，这也造成了一些客户的抱怨、疑虑，甚至于跟销售之间起冲突。

I.如果不仔细区分“最低价、均价、表单价、不把3万元团购推荐费包含在总房款中算出来的的所谓折扣价、把3万元团购推荐费包含在总房款中算出来的的实际成交价、不同楼层与户型的差价、内部员工优惠价、一次全款付清优惠价、每天变化的调整价”等等概念，买房者在沟通时不说清楚，就很容易混乱。

但不管怎样，相比较通州的2万以上，潮白家园的7000元上下，也确实比较便宜，这几天吸引了大批的买房者，销售现场异常火爆，开发商的目的已经达到了。

2）关于位置交通：友谊大桥连接北京通州与河北大厂，是京津冀一体化大版图中一个小小的黄金位置，以前则是三不管地带。潮白家园正好处于友谊大桥的东南角1公里处，离八通线地铁土桥站，坐910路公交半小时，离M6号线地铁东小营站，据说开车只要10分钟左右。如果八通线再东延3站到梁各庄，M6号线东延河北境内，交通会更加便捷。相比较于位于北边、目前房价已经达到1万以上、只有公交没通地铁、已经聚集30万人的睡城河北燕郊来说，交通出行优势更为明显。注意，潮白家园一期的位置不太好，据说售价最初只有6200，有一些业主后悔，还在二期开盘时闹过事。

经过测试，从友谊大桥到到国贸1个半小时，到中关村需要2个半小时，所以如果在国贸、东单附近上班，还是可以接受的，在中关村上班的就苦逼了。

潮白新城内的道路修得很棒，适合自驾，但公交还不发达，潮白河公交总站只开通了910一路车，从起点到终点的车费是5元，刷卡好像是3元。我从售楼中心打车去签约处，去的时候坐的是河北牌照的出租车，还是跟另一个人拼的，开价要40元，讲价后30元，来的时候是从签约处打黑车到910公交总站，要价25元，如果坐摩的要20元。

3）关于发展前景：能看出来，开发商华夏幸福基业要建的不只是一两个楼盘，而是在造城：潮白新城。传言说这个开发商拿了北京周边80%的土地资源，实力非常雄厚。潮白新城如果成为京津冀一体化版图中进入通州的门户，其发展潜力可想而知。从目前的情况看，城市规划初具雏形，交通主干道和城市绿化相对于一河之隔的通州都很不错，桥西边是土鳖的中国式乡村，桥东边则是高大上的英伦风情小镇，去过的人可能都会有这种时空错位的感觉，经过“买房者入住、企业入驻、交通完善、服务跟上”几步，相信会越来越发达。

4）关于选房：这次选房开始比较盲目，基本上就听销售的推荐，没有自己事先研究。经过后续补课了解，特别是看了网上的一张潮白家园二期楼栋户型分布图之后，有这么几点值得总结：

一是户型朝向：南北通透的户型比全南向的好，价格也高，比如78平米的就是全南向，单价也便宜，6800左右。

二是楼层位置：总楼层数的一半之间的户型有很多人选，比如30层高楼，15-16层都比较受欢迎，这次我们选的是低层，主要考虑的是怕电梯坏了，低层也能爬上去，但风景可能就差一点了，另外老婆不喜欢住高层，其实如果选1层能送花园的话也不错，之前没想过。

三是采光通风：78平米户型的采光最不好，一共只有4个窗户，也不送大阳台，卫生间没有窗户；89平米户型最好，一共有7个窗户，所有的房间都有窗，甚至连餐厅都带窗户，这个设计我很喜欢；97平米和108平米的也不错，前者7个窗户，后者有8个，因为是三居室，本身多了一个小房间带窗户。

四是布局设计：总的来说，除了78平米户型不太好，其他3种都不错，不过老婆不喜欢在主卧里带卫生间，所以97平米和108平米这种双卫设计的都没考虑。

五是交通出行：西区的18-22幢楼比较靠近友谊大桥这边，出行比东区的其他楼要方便一些；另外，8号楼、13号楼靠近东区大门，20号楼、21号楼靠近西区大门，出行也比较方便。

六是居住密度：西区的高层楼只有5幢，其他是别墅区，人口密度小，东区全是高层楼，一共有12幢，人口密度大，但东区的公共活动区也比较多，有中心花园，西区则没有。不过，因为西区靠近友谊大桥，离桥东南角的门户公园比较近。

七是公摊面积：89平米户型的公摊面积最大，实际使用面积约68平米，比率为75.6%，而78平米户型的为76.5%，97平米户型的为77.5%，这也意味着89平米户型的实际套内使用面积要比其他户型少1-2个平米。这一点是之前没考虑到的。

八是投资潜力：78平米（总价50万）的约1700户，89平米（总价66万）的约870户，97平米（总价72万）和108平米（总价78万）的各约400户。其中89平米的最受欢迎，从朝向、户型结构、采光、总价等来看都不错，再加上送一个小房间，就变成小三居了，一幢楼开盘出来，89平米的比较快就会卖光。78平米户型最差，供应量也大，当然售价也低；97平米只比89平米的多了一个卫生间，相当于多花几万块钱多买一个卫生间，有点鸡肋；108平米是三居室，加上送一个小房间，相当于4居室了，其他各方面也都不错，就是总价偏高了点。因此可以预计未来89平米的户型升值空间最大，其次是108平米。

九是配套设施：潮白河一带有6个公园，树大风景好，这一点很受老婆青睐，可能是这几年在公园边住习惯了。加上伯顿庄园别墅区、英国宫、孔雀城一些楼盘都已经继续有人入住，主干道周边的绿化很棒，颇有点英伦小镇的风味。潮白家园二期西区的东边是学校，东区的东边是医院，如果未来有名校入驻就更棒了。当然这些都是规划中的，未来实际建成什么样就不得而知了。我到施工现场转了一圈，目前那里还只是一片宽广的土地，除了桥东南角有一个很大的跑马场，河边有几个圈起来的牧羊场，学校和主干道已经开始施工，其他什么东西都还没有。

小结：关于未来

http://bbs.chaobaihe.net 潮白河社区网

总的来说，这次买房有点误打误撞，事先并没有经过详细的考虑和比较，属于临时起意，觉得合适就买了。目前来看，无论是自住还是投资，个人对这个房子的前景还是比较看好的，希望傻人有傻福吧。

潮白家园现在卖的是期房，预计两年后的2016年11月30日交房，希望到时那片区域各方面已经成熟起来，房价也可能会跟着涨上去。

如果是自住，也是个不错的选择，潮白家园是个很适合养老的地方，空气清新，环境优美，装修好了可以让老人来住，周末带小孩过去当度假了。当然如果我把工作换到了国贸附近，把它变成我们的三口之家，再买辆车，也是个不错的选择。

潮白游民 *发表于 2014-8-6 13:32:04* · 发表于 2014-8-6 13:32:04

游客 119.57.66.x 发表于 2014-8-5 11:30
潮白家园二期东区什么时候可以网签啊！！！不会有其他变故吧！！！

那片地有可能属于非法征地！预售证不好办把！

潮白游民 *发表于 2014-6-25 19:17:25* · 发表于 2014-6-25 19:17:25

写的很详细，顶你一下。

潮白游民 *发表于 2016-11-29 15:05:48* · 发表于 2016-11-29 15:05:48

各位邻居好！
我去年年底全款买了襄颖园9号楼一套房子，付款前世联中介公司业务员说若全款买一周后即可办理网签，落户。为了尽快办理网签，落户就全款付钱了。可是付款后差不多一年了，中介公司、华夏开发商总是以各种理由拖延不能网签。如今襄颖园9号楼10月下旬已经交房，而我的房子还因为房价变更，调换收据等理由不能办理网签。与华夏幸福开发商协商先收房、以后慢慢办理网签合同及产权证，减少我的损失也被拒。根据世联公司信息类似我这样情况买了房子不能收房的约有几十户，请大家帮忙转发，争取集体维权索赔，甚至追究可能存在的违法行为。受害业主维权qq群205375107。谢谢！