潮白河孔雀城温莎郡到底值多少钱？是涨了还是跌了？

潮白家园网 · 发表于 2014-9-14 21:53:05

首先，我们要按使用面积算，否则因公摊的不同，按建筑面积算不准确！如果按建筑面积算，就得按统一的得房率来比较。其次，要按我们实际支出算，这就不能不考虑贷款利率的问题，即使价格相同，那利率的区别也相当于房价的涨跌！

下面以温莎郡的户型来分析下——

D户型——

建筑面积：130.7平方米

得房率约：84%

使用面积：109.7平方米

赠送面积：21.9平方米（据说是按使用面积算的）

整体使用面积：109.7+21.9=131.6平方米使用面积

售价：1.0003万元/每平方米建筑面积（这是我家的价格）

总价：130.7平米*1.0003万元/平米=130.74万元

实际支付：[130.74万-5万（交2万顶5万）]*0.98折（认购优惠）*0.98折（贷款优惠）=120.76万+2万（之前交的2万）=122.76万

每平米使用面积单价：122.76万÷131.6平方米使用面积=9328元/平方米使用面积

按目前高层楼房常见的75%得房率来计算，其建筑面积应该是：131.6平方米÷75%=175.5平方米

按建筑面积折合：约6994元/平方米建筑面积。

A1户型——

建筑面积：121.67平方米

得房率约：81%

使用面积：98.64平方米

赠送面积：20.9平方米（据说是按使用面积算的）

整体使用面积：98.64+20.9=119.54平方米使用面积

售价：0.96万元/每平方米建筑面积（以第一次开盘均价为准）

总价：121.67平米*0.96万元/平米=116.8万元

实际支付：[116.8万-5万（交2万顶5万）]*0.98折（认购优惠）*0.98折（贷款优惠）=107.37万+2万（之前交的2万）=109.37万

每平米使用面积单价：109.37万÷119.54平方米使用面积=9149元/平方米使用面积

按目前高层楼房常见的75%得房率来计算，其建筑面积应该是：119.54平方米÷75%=159.38平方米

按建筑面积折合：约6862元/平方米建筑面积。

A1中反户型——

建筑面积：121.65平方米

得房率约：81%

使用面积：98.55平方米

赠送面积：25.17平方米（据说是按使用面积算的）

整体使用面积：98.55+25.17=123.72平方米使用面积

售价：0.96万元/每平方米建筑面积（以第一次开盘均价为准）

总价：121.65平米*0.96万元/平米=116.8万元

实际支付：[116.8万-5万（交2万顶5万）]*0.98折（认购优惠）*0.98折（贷款优惠）=107.37万+2万（之前交的2万）=109.37万

每平米使用面积单价：109.37万÷123.72平方米使用面积=8868元/平方米使用面积

按目前高层楼房常见的75%得房率来计算，其建筑面积应该是：123.72平方米÷75%=164.96平方米

按建筑面积折合：约6630元/平方米建筑面积。

B1户型——

建筑面积：98.17平方米

得房率约：75.2%

使用面积：73.86平方米

赠送面积：20.7平方米（据说是按使用面积算的）

整体使用面积：73.86+20.7=94.56平方米使用面积

售价：0.95万元/每平方米建筑面积（以第一次开盘均价为准）

总价：98.17平米*0.95万元/平米=93.26万元

实际支付：[93.26万-5万（交2万顶5万）]*0.98折（认购优惠）*0.98折（贷款优惠）=84.76万+2万（之前交的2万）=86.76万

每平米使用面积单价：86.76万÷94.56平方米使用面积=9175元/平方米使用面积

按目前高层楼房常见的75%得房率来计算，其建筑面积应该是：94.56平方米÷75%=126.08平方米

按建筑面积折合：约6881元/平方米建筑面积。

A2/A3户型——

建筑面积：84.9平方米

得房率约：81%

使用面积：68.82平方米

赠送面积：8.58平方米（据说是按使用面积算的）

整体使用面积：68.82+8.58=77.4平方米使用面积

售价：0.96万元/每平方米建筑面积（以第一次开盘均价为准）

总价：84.9平米*0.96万元/平米=81.5万元

实际支付：[81.5万-5万（交2万顶5万）]*0.98折（认购优惠）*0.98折（贷款优惠）=73.47万+2万（之前交的2万）=75.47万

每平米使用面积单价：75.47万÷77.4平方米使用面积=9750元/平方米使用面积

按目前高层楼房常见的75%得房率来计算，其建筑面积应该是：77.4平方米÷75%=103.2平方米

按建筑面积折合：约7321元/平方米建筑面积。

B2户型——

建筑面积：88.05平方米

得房率约：75.2%

使用面积：66.25平方米

赠送面积：8.14平方米（据说是按使用面积算的）

整体使用面积：66.25+8.14=74.39平方米使用面积

售价：0.96万元/每平方米建筑面积（以第一次开盘均价为准）

总价：88.05平米*0.96万元/平米=84.53万元

实际支付：[84.53万-5万（交2万顶5万）]*0.98折（认购优惠）*0.98折（贷款优惠）=76.38万+2万（之前交的2万）=78.38万

每平米使用面积单价：78.38万÷74.39平方米使用面积=10536元/平方米使用面积

按目前高层楼房常见的75%得房率来计算，其建筑面积应该是：74.39平方米÷75%=99.18平方米

按建筑面积折合：约7902元/平方米建筑面积。

E户型——

建筑面积：93.51平方米

得房率约：77.7%

使用面积：72.67平方米

赠送面积：18.8平方米（据说是按使用面积算的）

整体使用面积：72.67+18.8=91.47平方米使用面积

售价：1万元/每平方米建筑面积（以第一次开盘均价为准）

总价：91.47平米*1万元/平米=91.47万元

实际支付：[91.47万-5万（交2万顶5万）]*0.98折（认购优惠）*0.98折（贷款优惠）=83.04万+2万（之前交的2万）=85.04万

每平米使用面积单价：85.04万÷91.47平方米使用面积=9297元/平方米使用面积

按目前高层楼房常见的75%得房率来计算，其建筑面积应该是：91.47平方米÷75%=121.96平方米

按建筑面积折合：约6972元/平方米建筑面积。

G1户型——

总支出：69.54万元

销售面积87.27平米，使用面积67.88平米，送8平米

最终使用面积：67.88+8=75.88平米

使用面积单价：69.54万÷75.88平米=9164元/平方米使用面积

最终建筑面积：75.88÷75%=101.17平米

建筑面积单价：69.54万÷101.17平米=6873元/平方米建筑面积

G2户型——

总支出：63.5万元

销售面积83.6 平米，使用面积65.04平米，送3平米

最终使用面积：65.04+3=68.04平米

使用面积单价：63.5万÷68.04平米=9332元/平方米使用面积

最终建筑面积：68.04÷75%=90.72平米

建筑面积单价：63.5万÷90.72平米=6999元/平方米建筑面积

G3户型——

总支出：71.73万元

销售面积87.56平米，使用面积68.12平米，送10平米

最终使用面积：68.12+10=78.12平米

使用面积单价：71.73万÷78.12平米=9182元/平方米使用面积

最终建筑面积：78.12÷75%=104.16平米

建筑面积单价：71.73万÷104.16平米=6886元/平方米建筑面积

这里我们发现，价格最高的是B2户型，和相似面积朝向的新开盘户型G2户型相差近900元每平米，感觉差很多了，感觉房价降了不少了！真这样吗？是不是房价真降了呢？

分析一：算算真正的支出！

G2户型6999元每平米，首付40%为2800元，贷款4199元。因目前贷款利率上涨了20%，那么贷款4199元将变成5038元。即总款变成：2800元+5038元=7838元。那么，和初期的基本利率购房比，其实价格相差是：7902元-7838元=64元。

分析二：户型区别，这个我就不细说了，大家可以自己分析，如果在不知道价格的基础上，你首先选哪种？

文章来自：孙工探房

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