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潮白县令
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今年房价趋
http://news.chaobaihe.net 潮白新闻网"2011-2015全国房价五年预测本文主要针对全国近30个省市以及主要城市的未来五年（2011-2015年）的房价预测，来描绘接下来几年内全国房价的走势，为大家的安家置业投资提供部分参考。开篇还是定义下房价，这里就是指城市当时的房价实时均价，包括所属城市及其下辖县城城区的房价加权平均，包括新房和二手房的总平均价格。第二，未来五年，也就是2011年初到2015年末，为我们的预测期间，2015年之后可能会顺带提及但不是我们的重点。最后一点，此五年期间，必定会经历若干次宏观调控或者国内国外的经济波动，比方说其间对房价短期影响因素最小的将会是数次加息或者减息，对房价的总体变化几乎没有作用。再例如国内的房产税无论实施与否或者美国欧洲的经济状况几年内的起伏等等，都不会对中国五年房价的大方向造成多大影响，所以我们这里的预测是以房价的客观规律来预测其变化，不拘泥于某个城市某一周或者某几个月的价格。在全国重点城市价格预测完毕后，就可以勾画出未来短期内全国房价的布局，在此基础上我们再返回头部来分析五年后房价形成的原因，因为从现在的看来，决定五年内房价的主要因素已经确定了。1，沈阳。 辽宁首府，新中国重工业基地，改革开放20年后经济开始奋起直追，已有很大起色。房价2008年1月均价4100元，到2008年中飞速上涨到5500，随后雷曼破产全球金融危机到来，上升势头戛然而止，2009年初迅速降到4500，整个2009年缓慢增加到500元至2009年底的5000元均价。2010年1月开始到2010年底，增加到6500元，整个2010年增幅30%。 要预测沈阳未来5年的房价，需要依据历史数据，当地在全国的发展战略，以及沈阳本地的财政收入状况。在此分析的基础上，我们预测沈阳2011年底房价破8000,2012年内破万，此后每年增加2000左右，在2015年底接近15000元每平方米。2，大连。 东北明珠，经济后起之秀，在省内经济水平超越省会沈阳早已是不争的事实。房价的总体状况也是，2008年初破8000,2009年初破9000,2010年初破1万，2011年初破1万1。 预测2011年底跨过13000,2012年1万5,2014必定过2万，2015年底接近25000，在东北所有城市中“首屈一指”，成为东北房价的风向标。届时商业地产将兴起，写字楼林立，高档社区与平民小区泾渭分明，近海物业天价直达10万华北。 3，首先是北京。 政治文化中心，根据中国历史人文习惯，无论谁""我们单位""政，都不会放弃首都的经济中心地位，各种措施和资源有意无意向首都倾斜。地方""我们公司""和开发商赚的主要是全国各地的富人，房价上涨将毫不手软。将上海归为经济和金融中心只是说说而已，阴阳结合是必要的。 北京从1995年商品房刚刚出现开始房价就一直遥冠全国，在直到2003年的8年期间，一直仅次于深圳，房价全国第二，当时房产均价5500元左右。2004年开始传统经济强市上海，广州，杭州等奋起直追，先后超过北京。然后在2007年7月份，北京再次超越广州杭州，并压过深圳的房价，仅次于上海，达到13000元/平方。2008年金融危机期间在12000上下徘徊半年之久。2009年上涨4000元，2010年上半年几乎将上一年的均价翻番达到最高24500元，从“有史以来最严厉房产调控”后的2010年6月开始至2010年底，一直在22000-23000之间徘徊，可见调控对于北京这样的一线城市效果还是有的，停止了过快上涨。 2011年1月北京的均价在23000上下波动，2012年四环内几乎找不到4万以下的房子，五环内3万的房子也绝迹。北京均价2011年春节后过25000轻而易举，此后每年一万到2015年均价破5万，六环内10万的天价楼盘比比皆是，最高公寓房价大致在25万/平方，与北京接壤的所有县城房价也全部过2万。首都，首善之都，自唐朝开始的历史可以借鉴，京城米贵，何况房子呼？4，天津。 天津卫，与东南的上海滩，遥相呼应。经济在改革开放后滞后并从2000年后想迎头赶上，但历史给天津的任务就是北京的附庸，无论北京是否为首都，也不管天津去争取多少独特政策。天津的房价大体也不会与其二线城市的定位相背离，一直高于三线但房价将保持在北京价格的6层左右，不再赘述。5，石家庄。 石家庄是河北的经济中心，房价也是全省的风向标。由于河北包住京津的特殊经济地理，河北的房价将成北高南低的格局。 石家庄2009年均价4700,2010年5月劳动节破的5000，年底过6000，年上涨28%，此后每年1000，直到21015年才破万，是省会城市中相对较低的价格。石家庄是省会城市，名字百年也不会变。当然河北省的房价跟名字无关，主要和靠近大都市有关，省内最高价格将在北京接壤处的县城出现，然后是廊坊唐山秦皇岛一代，2011年价格大体在六七千上下，相继在2013年过万，早于省会。南面保定沧州衡水靠近石家庄的几个地方价格以保定为最高，2012年会达到5000以上，其余加上靠南的邢台邯郸，在2015年前都能找到5000以下的楼盘，近2年内的顶级楼盘单价将在1万2上下，主要也为当地富豪和回家置业人员购买，因此当地房价泡沫基本没有，房价之所以每年有一点上涨主要是跟随的CPI的步伐。6，太原。 太原身处煤老板老家中心，黄土和挖煤导致省境内所建房子寿命不长，而且有钱人将资金投在他地买豪宅，所以房价不会上涨过快，基本等于实际年物价上涨10%的水平，2011年的峰值在6600元，2015年预计9500.7，济南。 山东省会，钢铁等重工业基地，山东对全省的战略与其他省份不同，山东是等级观念极其分明的省份，这跟孔子故里的保守思维有关，因此山东省会对各个兄弟城市的控制力度远超其他省份，计划经济氛围浓厚，改革和开放之风属于沿海最落后梯队，整个发展理念以保省会，开沿海，弃西南为主旨。 济南房价不低，2009年8月过6000,2010年10月过8000,2011年春节后会上到8500元，2012年底破万，2015年预计在14000元，省内只低于青岛。 其他沿海城市属于第二梯队，2011年底价格在5500-7000之间，此后增长速度均低于济南，烟台一直略高于威海，但以后威海会抬头。鲁西南大片城市由于得不到重视，外出打工人数今后5年会再次大量增加，此经济落后地区以枣庄与菏泽为典型，2012-2013年均价会在3500元徘徊，2015年前不会超过5000。8，青岛。 青岛是山东的形象城市。九十年代青岛学大连，新世纪大连学青岛。青岛是山东经济大省实力最强的城市，对韩对日的外向型经济都将一直强于大连，房价也不例外。青岛房价2007年就已经上八千，2008年金融危机期间仍然有九千，2009年底过万，2010年夏天上1万1,2011年初上1万2，预计未来两年仍然会扶摇直上，2012年初过15000,2013年接近2万，2015年接近3万。由于青岛国有企业居多而且计划经济思维浓厚，所以重计划重名声轻工人轻工资的战略不会变化，二线青岛一直维持的是三线城市的收入，青岛因此也成为中国大陆境内房价收入比最高城市。9，郑州。 河南省会。整体经济实力河南弱于河北，但郑州强于石家庄。郑州2010年年4月房价过6000，年底上7000没什么问题，顶级楼盘直上2万，2014年-2015年的某个时刻均价破万，从此加入万元城市行列。省内其他城市价格都不高，以洛阳为参照，相当于房价第二城市，2011-2013一直在5000徘徊，2015年不超八千。其余城市2011年新楼盘均价在3000的很多，未来几年5000以下的仍然会普遍，属于中部价格洼地，除郑州洛阳外，房价不算虚高。当然这个也取决于河南各个地方""我们公司""的创收进程，河南省正在大力到沿海招商引资，炒地皮的游戏也即将上演，大家拭目以待。10，上海。 华东地区的特大型城市，一线城市的风向标，国家名义上的金融和贸易中心。2004年初房价超过北京，2004年底均价过万超过深圳，房价当时全国第一，历经2次调控之后于2007年10月达到前一个峰值18000元，金融危机期间最低值在14800，仅维持2周，2009年8月中旬再次超过1万8,2009年底均价19200，2010年10月峰值远超前一个达到24200元，此后三个月在23000上下徘徊，2011年第一周均价为22800元。 基于如下两个形同虚设的前提：1）上海2010年10月份的“限购令”是针对所有中国大陆居民在2010年10月份后只能在上海再购买一套房产；2）上海房产税将在2011年初推出，只针对新房征收，税率不超1%，我们可以判断一旦2011年第一季度央行没有再次加息，上海房价将会爆发式增长，至2011年底突破26000元。然后无论加息与否，2012年将必定突破3万，2015年底前峰值过4万逼近5万，略低于首都北京，仍然是全国第二高房价。二三线城市虽然5年内被大批资金疯狂炒作，但其房价依然望北京上海项背。其间上海的地王和新的顶级楼盘将在""会""中国馆的附近出现，在""会""园区拆掉的外国展馆所在土地上楼板价过10万预售价格突破20万的天价楼盘很快会出现。在远郊，特别是上海唯一的高地佘山一带，别墅的单价在2015年将以30万/平方米以上的价格销售。全国70%是山地，但是上海没有山，只要是个土丘都会被当成山，全国山区一辈子收入也不超过30万的老百姓不知看到上海“山”上30万一平方的房子做什感想。 11，重庆。 直辖市，房价一直低于兄弟城市成都，3500万人的直辖市，打黑打非，沸沸扬扬。2008年房价均价3500,2009年均价4700,2010年均价6200,2011年初实时价格6700元/平方。 预计2011年底会在7800左右，不到8千，随着高端房产税收的推出，均价会徘徊一段时间，缓慢上涨，2012年均价9100的样子，此时非高端也就是保有税之外的普通房销售将异常火爆，导致普通商品房价格高昂，在2015年上1万5，已经与届时的成都不相上下。12，成都。 天府之国，山清水秀，人杰地灵，腹地广阔，四川盆地的经济翘楚。2007年房产均价一度破8千，2008年末金融危机最盛时候均价降至5800,2010年初恢复到8千，此后两次宏观调控价格停止过快上涨，至2011年初实时均价在8500元左右。 2011年最高峰值将在9000上下，2013年破万，并在2014年被重庆价格超越，2015年均价在1万3-1万4区间。13，西安。 房价起点不高，发展异常迅速。2007年一直维持3500的均价，2008年均价4200元，2009年末过4800,2010年净增加1500元达到6300，一年增幅已达32%，为西部城市之首。但经济非厚积薄发，经济基础后劲不足。 预测2011年底均价接近7千，此后速度放缓，2013年近万，2015年在1万3以下，低于成渝。14，武汉。 武汉号称中国的正中心，最适合做首都，巴望了几十年一直未能如愿。武汉三镇，只能用大字来形容。身处地理中心，东南西北的风气和习性都各占一点，民风淳朴率意，口直心快，经济方面轻重工业各占一半，城区规划格局无序，高楼民房小山城中村比邻，偌大一个武汉也是全国最有“大杂烩”意味的城市，城中有村，村中有城。这样的特殊状况自然让武汉有其特殊性，城镇间或的布局其特点就是地方大，好卖地，有的是土地。因此武汉地王不多，楼板价不高，但每年""我们公司""卖地所得很多，最近几年都占当地财政收入的70%以上。 武汉房价一直不瘟不火，2007年下半年曾经突破5千，随后2009年初再次破5千，2009年以5500收官，2010年开始给力上涨，2010年底交出7000每平方的答卷。单价在中西部城市中仅次于成都排名第二。 预测武汉房价循序渐进上升，由于土地供应相对充足，所以步伐相对稳定，2012年初会触及8500,2013年突破标志性的1万块，之后几年会一直在12000上下波动。武汉的万元台阶对于全国来说，将是一个里程碑，它意味这全国100个重点监测城市过半进入万元房价，包括沿海所有大城市以及百强县加上中西部的重点城市，这意味着，中国万元房价那个时候真正来到 |
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发表于 2015-3-5 12:47:06
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