关于潮白家园二期预售证的诸多疑问

倒序浏览 · 发表于 2014-9-23 15:56:57

大家好，我是狂舞，大厂潮白河英国宫系列项目的一名普通销售。最近由于潮白家园2期网签问题和潮白家园3期排号的相关证件问题，我自己的客户有诸多疑惑，我相信这也是所有2期业主和准备购买潮白家园3期项目业主的一块心头病。所以今天我特意花了一天时间走访了大厂在售的几个较大项目的预售情况。希望能给广大买房的朋友提供帮助。本人不能代替官方论点，只能通过收集相关信息自己梳理，正因为如此，才能更客观，更真实。
以下内容是我花了一天时间走访，晚上熬夜整理的，纯手打，希望大家可以认真看完。
首先我来说说我今天走访的几个大厂楼盘情况。
世贸萨拉曼卡，主要是低密度叠拼产品，开盘模式：排号集中开盘。可以说是华夏之外，大厂最大的房企。现在在售的编号8号地所有产品（包括叠拼和一栋高层普宅项目）于8月10号开盘至今为获得预售证，客户办理完首付等待网签。网签时间暂定12月上旬。
新弘国际阳光城，产品形态和世贸萨拉曼卡一样。销售模式也是先排号后集中开盘。于8月24日首次开盘，开盘当天认购缴纳一定比例预购金。网签时间大约在今年年底。

早安北京，距离英国宫最近的项目。在售项目是首次开盘剩余房源，证件齐全。准备新入市房源个证件都处于审批状态。
大厂在售的项目就走访了这几家，可以看出，所有在售项目6月份以后开盘的，现在都没有预售证。这和之前北京周边区域圈地就下预售证开盘销售的情况有很大不同。关于这一点，我经过多方打听，总结了以下几点：1，“京津冀“一体化的噱头下，中央对北京周边发展关注度提高，先不说有多大的利好政策和扶持。就做样子来说，各地政府得有所动作。房地产作为各地政府发展的支柱产业，必须有所”表率“，于是整顿是必不可少的。2，习大大反腐，巡视组到处查访，作为和地方政府利益纠缠最深的房地产是行业是必查课程。收敛避风头是当政官员和企业最先要做的。所以，往日里只要你开发商实力到位，不给当家的找麻烦，先批你预售证的好日子就得暂时告一段落，一起接受“钦差大人“的检查。3，这一点比较宏观，或者说比较模糊（纯粹是我个人阅读相关报告得出的结论），房地产在助力经济发展，保障GDP，稳定物价方面虽然做出了卓越贡献，但是由于政府的过度调控和财政的过分依赖，已经严重制约未来经济的健康发展。所以政府已经开始着手经济发展去房地产化（各大媒体金融板块有很多类似报道，大家可以查阅）。要想经济发展去房地产化，必须实现房地产经济市场化，让需求决定价格。要想实现这一步，路很长，利益很难割舍，但第一步，必须实现房地产市场规范化，监管，到土地出让，以及最好的预售审批。想我这样的销售，作为最低层阶级，肯定感觉不到什么土地出让，挂牌竞价的不懂之处。我们能直观感受到的只是最后一步，就是预售证审批的不同。

简单说完我个人分析的几点，在给大家说说为什么那么多的房企和官员铤而走险，提前无证销售或者不达标发放预售证。
我不是神马专业人士，讲不出什么专业术语，咱就通俗一点说吧。
首先咱们来说说利益分配：粗略统计（相关数据可登陆华夏幸福基业官网下载季度财务报表），开发商出售一套房子，所得利润的60%给了国家的各种税收，20%支付银行贷款或者其他融资渠道的利息。开发商净利润在20%-23%之间已经属于财务状况贴别良好，股东都眉开眼笑了。也就是说，开发商只是政府和银行赚钱的“代工厂“。当然，20%左右的净利润也是非常暴利的
现在咱们在来说说的开发商的钱从哪里来？

我举个简单的例子：开发商通过融资获得1亿元通过拍卖取得政府某块地皮70年的使用权（融资成本需要支付利息），取得土地使用权后从银行抵押贷款（从银行贷款当让也需要支付利息）获得资金进行土地开发，建好商品房后进行出售，所得款项除去支付利息和税费外为企业盈利。交给国家的税费是固定的，或者说是可控的。所以，开发商为了提高利润，唯一可以操作的就是缩短资金周转周期，尽可能在更短的时间内支付融资和贷款利息。这也就注定了房地产是个高周转带来高利润的行业。至此，大家也就明白为什么开发商急于出售未建好的房屋了吧，房子早一天出售，业主早一天交钱，开发商就可以早一天支付银行贷款，省的巨额利息就是利润。对政府而言，开发商越早完成资金循环，就可以越早的对开发商出让新土地，获得收益。也就是说，开发商，政府，银行三者利益是绑定的一致的。这也就很好的说明为什么开发商和地方政府都不约而同的对预售审批睁一眼闭一只眼了。只要你开发商有实力，不给政府找麻烦，政府可以“扶持“你。

最后总结一下：如果房地产市场规范化，长远来讲对购房者是有百利无一弊的，就是过渡期的这段时间业主会比较纠结，跟我们住英国宫一期的业主一样，属于吃螃蟹的人。如果房地产行业只是应付检查，那么在巡视组撤走后很快就会恢复原来的操盘模式。
所以，大家如果现在担心风险，可以等一段时间，到月底开盘看看实际情况在选择定房或是观望，我个人认为9-10月分房价不会有太大波动。至少英国宫系列的项目不会，但是如果你一心只想抄底，买个最便宜的，最好的户型和房源，我建议这样的客户可以直接转战股市。
再次强调，个人观点仅供参考and吐槽。

没有看到具体的潮白二期网签信息，那到底是什么时候可以网签呢(⊙o⊙)？潮白二期都付款3个月了，开始有人说房管局的网站坏了让再等等，现在也没有任何人给出时间答复，后来多方查证才知道潮白二期很多都没有预售证就开卖了，这3个月的房款原本卖了太极的20万股票都涨了18.74%了，当时说贷款很快下来，结果网签不了，贷款没法批，眼瞅着就开始赔钱，这帮开发商是先收了钱，那时说是一期二期没有房子了，结果现在又有销售不停打电话说有一二期的房子2佰套在卖，还有三期也可以排号了，没有预售证就销售如果告开发商是否可以要求赔偿呢？

http://house.focus.cn/msgview/7873/300620704.html

http://yglz.tousu.hebnews.cn/Outside/MsgShow.aspx?m=20568